マンション管理でお困りの方へ -- マンションマネージメント--FABILS|株式会社ファビルス

ここ数年、ゴミ出しのルールが守られなく理事会で問題となっています。特に年末年始や夏季休暇時に生ゴミの量が増えて臭気がひどいので、何かよい方法はありませんか？

ゴミの出し方に限らず意図的にルールを破る人は少ないと思われます。このため、まずはルールの存在とその内容を知らせることと、ルールを守らないとどういう結果になるかを徹底して広報することがキーポイントになります。広報活動は、具体的でわかりやすいほど効果があがりますので、ゴミを出す日時や出し方、市・区役所からの案内など掲示物や配布物に考慮が必要です。
また、ゴミ出しルールは地域で異なりますので、特に引っ越してきた人へは必ず情報を届けることが必要となってきます。

上階の居住者がガーデニングに凝っていて、ベランダに花壇を作りはじめましたが水がうちのベランダまで滴ってきてしまい洗濯物が干せません。ベランダは耐水性がないとのことでその旨伝えましたが、逆にベランダは自分の持ち物だからどう使おうと勝手だ、と言うので困っています。

まず、ベランダが自分の持ち物だと考えている所が間違っています。分譲マンションには、自分の家族だけが独占的に使える部分“専用使用部分”があり、ベランダもその部分にはいります。ただ、“専用”といっても「一定の条件をまもること」が大前提での使用であり、マンションに住む他の人たちに不利益・不都合を及ばさないことや、マンションの建物全体の外観や機能に問題を起こさないことが条件となっています。尚、ベランダのみならず、管理規約をご覧いただけば、どこが専用使用部分になるかが表示されていますので、一度確認してみるのもよいでしょう。

管理組合の総会に賃借人も参加させることはできませんか？

管理組合はマンション所有者の団体であり、敷地や建物の共有部分といった大切な共有財産を自分たち自身で管理するために組合を構成しています。総会はその共有財産の管理・運営・処分まで審議し決定する重大な席であり、所有者としての権利を行使する議決権は賃借人には与えられません。但し、総会の議題がマンションの使用方法等で賃借人にも影響する内容である場合に限っては賃借人も総会に出席して意見を述べる（この場合も議決権はありません）ことが出来ます。また、賃借人といえどもマンション生活の秩序を維持するという点では所有者と同じ立場ですので、一定のルール（管理規約や使用規約等）を守らなくてはいけません。

新年度をもって理事が交代するが、引継ぎ方法を決めたルールはありませんか？

新旧の理事交代の引き継ぎ方法については、定型化された標準的な方法は決まっていませんし、管理規約等でも何ら決められておりません。ただ、管理組合の継続した組織運営の重要性という意味でも新旧理事の引き継ぎは大事だと考えられます。新理事「よくわからない人」に対し、旧理事「よくわかっている人」が何をどう説明するかが問題ですので、旧理事自身が「昨年の今頃困ったことは・・・？」と思い返すだけでも、自然と引き継ぎ方法が見えてきます。
まず、現在の理事会が引き継ぎのメモをまとめてください。これだけでも大きな効果がありますが、できればそのメモを説明するための新旧理事会を開き、その席で理事会の開き方や審議の進め方などを説明してください。
これを手始めとして、少しずつ引き継ぎの方法を広げていけば、スムーズな理事交代を行えると思われます。

数年前に施行されましたマンション管理適正化法とはどのような内容で、管理組合の対応はどのようになりますか？

平成12年12月8日公布、平成13年8月1日施行された法律で、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」といいます。この法律により、マンション管理士やマンション管理業務主任者の資格制度の実施、マンション管理業者の登録制度など、マンション管理業者に最低限必要とされるノウハウ・資質を担保させるようになりました。これらにより、管理組合がマンション管理に必要な知見を得て、修繕計画の立案や管理組合の適正な運営による積立金の確保などを円滑にし、マンション管理の適正化をもたらします。
また、この法律では、国にはマンション管理の適正化についての指針を定めるようにしており、さらに、国や都道府県などの地方公共団体には維持管理に必要な情報や資料の提供を求めています。
マンション管理組合はこうした支援や必要な専門知識・情報・サービスをうまく利用して、マンションの維持管理の在り方をしっかり意識し、居住性の向上を目指していきます。

排水管洗浄が計画されていますが、なぜ洗浄の必要があるのでしょうか？

排水管洗浄は、管の閉塞の防止と劣化の進行を抑止するという2つの目的があります。排水管には生活排水に含まれる油脂分や食べ物のカス、毛髪などが付着します。これらが蓄積すると管の詰まりを起こし排水が流れにくくなり、トラブルの原因となりますので、定期的に洗浄することで、トラブルは未然に防ぐことができます。また、管に付着した汚れやゴミなどを長い間そのままにした場合、化学反応を起こし、硬化して管を塞いだり、管の種類によっては錆の発生や雑菌の繁殖などにより管の劣化を早めることになります。このようなことが起こらないためにも、排水管洗浄は重要な計画といえるようです。